Condomínio em Atraso: Posso ser proibido de utilizar a área comum?

Uma dúvida recorrente é sobre a possibilidade de proibição da utilização da área comum pelo morador quando as parcelas de condomínio estão em atraso.

Primeiramente vale compreender o que pagamos na taxa de condomínio. Quando moramos em um condomínio utilizamos a área privativa (normalmente o apartamento e sua vaga de garagem) e também a área comum (piscina, playground, quadra, academia, etc), o pagamento da taxa de condomínio serve basicamente para a manutenção desta área comum (isso envolve todos os custos, o pagamento dos funcionários próprios ou terceirizados, manutenção, etc). Por tal motivo se questiona a utilização desta área quando a taxa de condomínio não é paga, já que o morador não está custeando tais serviços.

Algumas convenções de condomínio possuem tratamento do assunto de forma expressa, prevendo a proibição da utilização da área comum no caso de atraso na taxa de condomínio. O poder judiciário não costuma intervir em questões de convenção do condomínio, por serem a vontade dos moradores em sua maioria aprovada em assembléia. Porém, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que mesmo atrasando a taxa condominial não é razoável a proibição da utilização da área comum, pois existem outras formas de cobrança das parcelas em atraso (como até mesmo a perda do imóvel, uma exceção a impenhorabilidade do bem de família), sendo a proibição da utilização da área comum não recomendada, pois além de proibir a utilização de um espaço pelo qual o morador tem direito lhe causa constrangimento, não sendo o meio aconselhado de cobrança das taxas.

Na decisão da 4ª Turma do STJ destacou-se o direito do morador na utilização das áreas comuns conforme art. 1335, II do Código Civil: “II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;”

Desta forma, com base no entendimento o STJ o morador não pode ser proibido de utilizar a área comum devido a inadimplência das taxas de condomínio.

Processo para consulta: REsp1699022