Você pode rescindir o contrato de locação?

Confira o vídeo em: https://www.youtube.com/watch?v=4OORbiMrHzU&t=192s

O contrato de locação é um instrumento de extrema importância e deve ser elaborado com atenção a todos os detalhes. As regras principais que regem a relação entre o locador e locatário estão previstas em seu contrato de locação. Este artigo apresenta as principais hipóteses de rescisão de um contrato de locação, conforme previsão da Lei 8.245/91 (conhecida como a Lei do Inquilinato).

· O termo rescisão será utilizado para todas as formas de rompimento do contrato neste artigo (não sendo dividida em resilição, rescisão, distrato). A única lei utilizada é a lei do inquilinato.

Primeiramente, locador e locatário devem ter atenção especial para o momento de confecção de seu contrato de locação, pois será ele o principal instrumento contendo as regras da relação de locação, devendo evitar vícios nestes contratos. Em breve será escrito um outro artigo sobre a importância o contrato de locação, de forma que este artigo se limitará a apresentar as principais hipóteses de rescisão do contrato de locação, tanto por parte do locador quanto do locatário (inquilino) conforme previsto na lei do inquilinato.

Ressalta-se que o tipo de contrato tratado neste artigo é o contrato de locação residencial com mais de 30 meses de duração.

Rescisão por parte do Locatário

O locatário (inquilino) pode rescindir o contrato de locação a qualquer momento, desde que arque com as multas e penalidades contidas no contrato, devendo a multa ser proporcional ao tempo de contrato cumprido/restante. São hipóteses de rescindir o contrato antes do prazo estipulado sem o pagamento da multa:

1. Transferência da localidade de trabalho (art. 4º, § único, importante verificar o entendimento de que essa transferência presume uma relação de trabalho e que o empregador solicite a mudança e não o empregado em pedido de demissão);

2. No caso de obras necessárias pelo locador que durem mais de 30 dias, o locatário poderá rescindir o contrato (art. 26, § único);

3. No caso do contrato se tornar por prazo indeterminado, o inquilino pode notificar o locador denunciando a locação com pelo menos 30 dias.

Rescisão por parte do Locador

Diferente do locatário, o locador não pode retomar o imóvel em nenhuma hipótese que não seja a quebra contratual ou legal, conforme dispõe o art. 4º da lei do inquilinato.

A lei traz algumas dessas hipóteses de rescisão contratual pelo locador, sendo:

1. Infração contratual ou legal (art. 9º, II);

2. Falta de pagamento de aluguel ou encargos (art. 9º, III);

3. Reparação urgente (art. 9º, IV);

4. Alienação do imóvel (art. 8º - observar se consta cláusula específica e se conta a informação na matrícula do imóvel);

5. Acordo entre as partes (art. 9º, I);

6. Na data do término do contrato, sem necessidade de notificação;

7. Quando o contrato se torna por prazo indeterminado, o locador pode denunciar a locação enviando uma notificação com o pedido de desocupação do imóvel com pelo menos 30 dias para que se realize.

Fontes de Pesquisa:

JUNIOR, Gediel Claudino de Araújo. Prática de Locação: lei do inquilinato anotada/ questões práticas / modelos de peças. Editora Atlas. São Paulo: 2018, 8ª Edição.

JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 14ª Edição, 2019.

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